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Die Immobilienertragssteuer, auch kurz genannt ImmoESt, ist eine öffentliche Abgabe, die bei entgeltlicher Veräußerung von privaten Immobilien zu tragen kommt. Sie ist bei jedem entgeltlichen Eigentumsübergang individuell zu berechnen. Die Immobilienertragssteuer ist eine ermäßigte Form der Einkommenssteuer. Theoretisch könnte auch auf die persönliche Einkommenssteuer optiert werden, was jedoch in den meisten Fällen eher nachteilig ist.

Eingeführt wurde die ImmoESt mit 01. April 2002 und seit Ablauf der zehnjährigen Spekulationsfrist mit 01. April 2012 unterliegen alle Gewinne aus privaten Immobilienveräußerungen dieser Besteuerung. Unentgeltliche Übertragungen von Immobilien, wie etwa Schenkung oder Erbschaften, sind von dieser Steuer ausgenommen. Dennoch ist Vorsicht geboten, denn andere öffentliche Abgaben wie Grunderwerbssteuer oder Grundbucheintragungsgebühr können durch den Eigentumsübergang dennoch ausgelöst werden.

Wer ist steuerpflichtig?
Die Immobilienertragssteuer trifft den Verkäufer der Liegenschaft. Abgeführt und berechnet wird sie, sofern man die Steuer nicht selbst oder mit dem eigenen Steuerberater abwickelt, im Regelfall vom Notar oder Rechtsanwalt, der den Kaufvertrag errichtet. Die Steuer ist vollständig am 15. des zweitfolgenden Monats nach Einlangen des Kaufpreises an das Finanzamt abzuführen.

Wie wird die ImmoESt berechnet?
Bei der Berechnung der Immobilienertragssteuer ist das Datum des letzten entgeltlichen Erwerbes entscheidend. Bei Immobilien, die durch Schenkung oder Erbe unentgeltlich erworben wurden, wird das Datum des jeweils letzten entgeltlichen Erwerbes vor der Schenkung oder Erbe herangezogen. Je nach diesem Zeitpunkt wird die Immobilie mit einem Pauschalsatz oder über einen Prozentsatz aus dem Veräußerungsgewinn besteuert.

Hierbei unterscheidet der Gesetzgeber zwischen drei Kategorien.

  1. Alt–Grundstücke: Dies sind Immobilien, die zuletzt vor dem 01. April 2002 entgeltlich erworben wurden. Sie werden pauschal mit 4,2 % vom Verkaufspreis besteuert.

Zum Beispiel: Hans Huber bekam im Juni 2019 die Wohnung seiner Eltern geschenkt weil diese in eine Einrichtung für Betreutes Wohnen zogen. Sie hatten die Wohnung im März 1995 gekauft, nachdem Hans von Zuhause ausgezogen war. Nachdem Hans die Wohnung aber selbst nicht bewohnen möchte, entschließt er sich kurze Zeit darauf diese zu verkaufen. Da Hans Huber die Wohnung ohne Zahlung eines Kaufpreises geschenkt bekam, wird zur Ermittlung des Steuersatzes das Datum des letzten entgeltlichen Erwerbes herangezogen – März 1995. Hans Huber hat somit 4,2 % des damaligen Verkaufspreises an das Finanzamt zu entrichten.

  1. Neu–Grundstücke: Immobilien, die nach dem 01. April 2002 entgeltlich erworben wurden. Die effektive Steuer dieser Kategorie bemisst sich mit 30 % am Verkaufsgewinn. Die Bemessungsgrundlage setzt sich wie folgt zusammen:
    Verkaufspreis der Immobilie
    – (abzüglich) Ankaufspreis der Immobilie
    – (abzüglich) Anschaffungskosten (z.B. Kosten für Vertragserrichtung, Makler, Grunderwerbsteuer, Grundbucheintragung, jedoch auch Kosten für Instandsetzungen o.ä. wirken sich steuermindernd aus)
    ≈ zu versteuernder Betrag, davon 30 %.

Beispiel: Familie Mayer kauft sich im Mai 2017 um EUR 200.000,00 ihre erste Eigentumswohnung. Kurz darauf finden sie ihr Traumhaus und möchten die Wohnung wieder verkaufen. Franz Fröhlich kauft Familie Mayer die Wohnung im Juni 2019 für EUR 230.000,00 ab. Familie Mayer hat vom Verkaufserlös 30 % Steuern abzuführen. Diese berechnen sich wie folgt:

EUR 230.000,00 (Verkaufspreis der Immobilie) minus EUR 200.000,00 (Ankaufspreis) ≈ EUR 30.000,00 Erlös aus dem Verkauf.

Davon darf Familie Mayer die Nebenkosten des Ankaufes abziehen: 3,5 % Grunderwerbsteuer (EUR 7.000,00), 1,1 % Gebühr für Grundbucheintragung (EUR 2.200,00), 3 % Maklerprovision zzgl. USt. (EUR 7.200,00) und 2 % Vertragserrichtungskosten beim Notar zzgl. USt. (EUR 4.800,00) ≈ EUR 21.200,00.

Bringt man den Anteil der Nebenkosten beim Verkaufsgewinn in Abzug, so verbleiben EUR 8.800,00, die Familie Mayer mit 30 % versteuern muss. Dies entspricht EUR 2.640,00 ImmoESt.

  1. Sonderfall Umwidmung: Wurde die Immobilie/ ein Grundstück vor dem 01. April 2002 entgeltlich erworben und fand bei diesem nach dem 01. Jänner 1988 eine Umwidmung statt, dann wird die ImmoESt. pauschal mit 18 % vom Verkaufserlös angesetzt.

Wann bin ich von der Immobilienertragssteuer befreit?
Der Gesetzgeber sieht einige Fälle vor, in welchen man von der Immobilienertragssteuer trotz entgeltlichem Verkauf befreit ist.

  1. Hauptwohnsitzbefreiung.
    1. Wenn man die Immobilie mindestens 2 Jahre durchgängig als Hauptwohnsitz bewohnt hat oder
    2. `5 aus 10 Regel`, wenn man die Immobilie innerhalb der letzten 10 Jahre mindestens 5 Jahre durchgängig als Hauptwohnsitz bewohnt hat (Vermietung innerhalb der 10 Jahre ist nicht befreiungsschädlich, sofern die 5 Jahre Hauptwohnsitz durchgängig nachgewiesen werden können)

Erfüllt man einen Tatbestand vollständig, ist man von der Immobilienertragssteuer befreit. Dies gilt auch für bis zu 1.000 qm vom Grund und Boden.
Entscheidend ist, dass man den Hauptwohnsitz binnen einjähriger Frist nach Verkauf der Liegenschaft aufgibt. Die Regelung gilt ebenso bei Erbschaften und Schenkungen.
Jedoch ist auch bei Sonderfällen Folgendes zu beachten: Verkauft man die Wohnung zwar, mietet sie jedoch weiterhin vom Käufer, oder wenn man z.B. ein Wohnhaus in zwei Wohnetagen trennt, eine davon weiterhin bewohnt und nur die andere veräußert, gilt die Befreiung nicht, da der Hauptwohnsitz nicht aufgegeben wird.

  1. Herstellerbefreiung
    1. Steuerfrei sind selbst hergestellte Eigenheime, bei deren Errichtung man eine sogenannte ʹBauherreneigenschaftʹ einnahm. Das Haus ist von der Immobilienertragssteuer befreit, sofern es in den letzten 10 Jahren nicht zur Erzielung von (Miet–)Erträgen genutzt wurde. Der Grund und Boden ist steuerpflichtig (sofern keine Hauptwohnsitzbefreiung bis 1.000 qm, siehe oben). Die reine Sanierung von Bestandsobjekten fällt nicht unter diesen Tatbestand.
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