Immobilienkauf – die 5 großen Fallen:

Worauf Sie beim Kauf Ihrer Immobilie unbedingt achten sollten

Ausufernde Betriebskosten, eine anstehende Sanierung oder illegale Zubauten – wo und warum Sie vor dem Immobilienkauf ganz genau hinsehen sollten.

Schon beim ersten Schritt durch die Haustüre wussten Marion und Alex ganz genau, dies könnte ihr neues Zuhause werden. Lange hatten sie gesucht – Gneis oder Nonntal sollte es sein, sonst kam kein Stadtteil in Frage. Nun stehen sie in der modernen Wohnung in Leopoldksron und fühlen sich doch gleich sehr heimelig. Wozu lange zögern? Die Finanzierung ist geklärt, der Mietvertrag der bisherigen Wohnung läuft aus und nach langer Suche wollen sie auch endlich `mal Nägel mit Köpfen machen. Zudem wurde die Wohnung von privat angeboten, was den beiden die zusätzlichen Kosten eines Maklers erspart. Alles scheint in diesem Fall zu stimmen.
Am nächsten Tag stellen die beiden ein Anbot. Noch einmal besichtigen ist nicht nötig – Marion und Alex wissen: Das ist ihre Wohnung.
Die beiden haben Glück, ihr Kaufanbot wird kurz darauf vom Verkäufer angenommen. Und dann geht alles ganz schnell. Bereits zwei Monate später ziehen sie um und die erste Betriebskostenvorschreibung flattert ins Haus.

Falle 1: Betriebskosten
Die Überraschung ist groß. Die erste Betriebskostenvorschreibung ist um 15 % höher als vom Verkäufer bekanntgegeben.
Marion und Alex haben sich keine Betriebskostenvorschreibung vorlegen lassen, sie haben den Angaben des Verkäufers einfach vertraut. Ein Makler hätte wahrscheinlich im Rahmen seiner Maklertätigkeit die Betriebskosten überprüft, doch auch in einem solchen Fall ist anzuraten, sich die Betriebskosten genau aufzuschlüsseln zu lassen.
Grundsätzlich sind Betriebskosten verbrauchsabhängige Kosten. Sie können von Nutzer zu Nutzer etwas variieren. Im Fall von Marion und Alex sind sie hauptsächlich gestiegen, da die Hausverwaltung den monatlichen Instandhaltungsbeitrag erhöht hat.

Falle 2: Sanierungsrückstände
Was Marion und Alex nämlich nicht wussten, ist, dass die Fassade des kleinen Mehrparteienhauses bald erneuert werden sollte. An sich ist dies keine schlechte Voraussetzung, da ein allgemein guter Zustand des Hauses auch den Wert der gekauften Wohnung langfristig positiv beeinflusst. Da jedoch die angesparte Summe am Rücklagenkonto des Hauses nicht ausreichte, um die geplante Sanierung zu finanzieren, erhöhte die Hausverwaltung kurzerhand den Instandhaltungsbeitrag – eine häufige Praxis. Zudem könnte es passieren, dass eine Sondervorschreibung anteilig für jede Wohnung anfällt.

Beim Ankauf einer Wohnung ist der Zustand der Gebäudehülle ein wesentlicher Bestandteil der zu prüfenden Fakten. Rückstände in der Sanierung sollten bei Kauf bekannt sein, sodass eventuell anfallende Kosten berücksichtigt werden können.
Anstehende Sanierungen sind genauso wie offene Darlehen aus bereits stattgefundenen Sanierungen über den Verkäufer oder Immobilienmakler bei der Hausverwaltung in Erfahrung zu bringen. Die zuständigen Sachbearbeiter und Hausverwalter haben Zugriff auf die Protokolle der letzten Hausversammlungen, im Rahmen welcher etwaige zukünftige Sanierungsarbeiten besprochen werden, oder auf den Wirtschaftsplan des jeweiligen Hauses, der für das jeweils nächste Jahr für jedes Mehrparteienhaus bestehen sollte.
Derartige Rückstände werden von einem Immobilienmakler vor Unterfertigung offengelegt.

Falle 3: Grundbuch
Ein ebenso gern übersehenes Detail ist die Einsichtnahme ins Grundbuch der Immobilie. Im Grundbuch lässt sich allerhand ablesen über Rechte, aber auch Pflichten, die mit der jeweiligen Immobilie verbunden sind. Für einen fachkundigen Immobilienmakler ist der Blick ins Grundbuch der erste Schritt, denn das Grundbuch erzählt Bände über die gegenständliche Liegenschaft.
Nicht selten liest man Positionen wie ‚Grunddienstbarkeit der Kanal-, Wasser,- Strom- und Gasleitung auf Grundstück…‘ oder ‚Recht des Gehens und Fahrens an Grundstück…‘.
Grundbücherlich verankerte Eintragungen übertragen sich, sofern sie nicht im Rahmen z.B. eines Eigentümerwechsels gelöscht werden können. Dies kann einem zum Vorteil gedeihen, handelt es sich etwa um Geh- Fahrtrechte zugunsten des eigenen Grundstücks. Sehr schnell unangenehm werden können jedoch übernommene Wohnrechte, Belastungs- und Veräußerungsverbote oder Pfandrechte. Denn stehen diese im Grundbuch, so gilt das ‚Publizitätsprinzip‘, welches besagt, dass die im Grundbuch angeführten Daten als wahr angenommen werden dürfen. Wichtig also: der Blick ins Grundbuch vor dem Kauf einer Immobilie! Bestehen dort Positionen, die zu Lasten eines neuen Eigentümers gehen, so sollten diese im Zuge des Eigentümerwechsels durch einen Notar oder Rechtsanwalt überprüft und gegebenenfalls eine Löschung veranlasst werden.

Falle 4: der illegale Zubau
Ein Detail, das Marion und Alex an der Wohnung besonders gut gefallen hat, ist, dass der vorherige Eigentümer auf der großzügigen Dachterrasse einen kleinen Wintergarten zugebaut hatte. Sie sahen sich schon an kühlen Herbsttagen im Wintergarten sitzend die letzten Sonnenstrahlen genießen. So weit, so gut. Schade nur, dass kurz nach Einzug ein Schreiben der Baubehörde eintrudelt, in welchem Marion uns Alex aufgefordert werden den illegal errichteten Wintergarten abzubauen. Was die beiden nicht wussten: Der Verkäufer der Wohnung hatte den Wintergarten einfach errichtet – ohne Baubewilligung und auch ohne die Zustimmung der Eigentümergemeinschaft. Doch was bedeutet dies nun? Marion und Alex hatten die Wohnung mit einem illegalen Zubau, einem sogenannten Schwarzbau, gekauft. Die Konsequenzen waren schmerzlich. Die beiden mussten binnen einer Frist den geliebten Wintergarten abreißen lassen – hatten Sie doch zuvor noch eine Ablöse dafür bezahlt.

Falle 5: der Preis
Marion und Alex kauften ihre Wohnung in einem kleinen Mehrparteienhaus. Die Nachbarn lernte man schnell kennen und man freundete sich mit dem einen oder anderen an.
Leider zog nur wenige Monate nach dem Einzug von Marion und Alex ein Ehepaar aus der Nachbarschaft aus, mit dem man sich besonders gut verstanden hatte.
Vor dem Auszug gab’s noch ein Abschiedsfest, zu dem auch Marion und Alex eingeladen wurden. Neben Smalltalk erzählten die Nachbarn Karin und Wolfgang auch stolz, dass sie ihre Wohnung zum Bestpreis verkauft hatten. Sie hatten sogar rund 10 % mehr bekommen als der direkte Nachbar letztes Jahr und seien sehr zufrieden mit ihrem Verkauf.
Doch mit jedem Wort wurden Marion und Alex schweigsamer. Denn der Preis, den die Nachbarn nannten, lag erheblich unter dem Preis, den die beiden vor wenigen Monaten selbst bezahlt hatten. Hatten sie denn zu viel bezahlt? Der eine oder andere Freund hatte diesen Verdacht schon geäußert. Doch in ihrer Euphorie sind die beiden den Einwänden nicht nachgegangen. Außerdem hatten sie sich auch den Makler gespart, ein Kauf von privat musste doch günstiger sein als durch einen Immobilienmakler?

Im Falle von Marion und Alex war es nicht so. Sie hatten tatsächlich zu einem überteuerten Preis gekauft. Ein Immobilienmakler hätte vermutlich den Marktpreis geprüft und die Immobilie zu einem angemessenen Preis am Markt platziert. Doch so vertrauten sie darauf, dass der Wert der Wohnung angemessen wäre.

Ein teurer Privatkauf ist leider nicht die Ausnahme, sondern vielmehr die Regel. Ein regionaler Makler beobachtet intensiv das Marktgeschehen und hat Einblick nicht nur in das derzeitige Angebot am Markt, die dynamische Marktentwicklung, sondern prüft auch bereits geschehene Immobilientransaktionen – was dem Privatverkäufer häufig nicht möglich ist. Auch hat der Privatverkäufer oftmals einen sehr hohen persönlichen Wert an einer Immobilie, der gerne im Preis abgebildet wird. Schade für Marion und Alex, gut für den Verkäufer.

Beim Immobilienkauf kann eine Vielzahl von Schwierigkeiten auftreten. Prüfen Sie Ihre Entscheidung detailliert und holen Sie sich, um böse Überraschungen zu vermeiden, am besten einen Experten hinzu.

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